10 razones para convertirse en constructor de casas modulares

En este artículo te mostramos las 10 razones principales para convertirte en un constructor de casas modulares en vez de casas tradicionales. Te revelamos los secretos del constructor de éxito:

1. Reduce el cambio de empleados.

La mayoría de lo que leemos acerca de los cambios de trabajadores enfatiza el coste de las sustituciones, a menudo tres o cuatro veces los ingresos anuales de cualquier persona experta y entrenada que pierdes. Eso incluye el coste de reclutamiento, reentrenamiento y la puesta al día del nuevo empleado. Pero los costes de reemplazamiento no son el mayor problema. El verdadero problema es perder el ritmo de producción. Con el cambio de personal, el buen funcionamiento organizativo pierde eficacia, cosa que afecta a la continuidad del sistema y dan como resultado la ineficiencia: la producción se inicia, se detiene, se reinicia una y otra vez, y los pequeños procesos que conforman el gran sistema se ven afectados. Como consecuencia, el personal se estresa y el caos aumenta.

2. Reduce el número total de proveedores y profesionales.

Cada proveedor y profesional más allá del mínimo total exigido añaden carga adicional al conjunto en temas de administración, contabilidad, entrada de datos… y eso solo para empezar. Mantener al día los números de teléfono, las direcciones, los CIF, cheques y demás ya es una pesadilla. Tanto las constructoras como los compradores deben saber cuáles son los fuertes, las debilidades e idiosincrasias de demasiadas compañías. ¿Cuál es la más puntual con los plazos? ¿Cuáles tienen el mejor personal y cómo se llaman? ¿Y qué pasa con el personal que no quieres volver a ver ni en pintura? Generalmente ya se trabaja con un mínimo de 35 empresas y 500 personas para construir viviendas. ¿Estás seguro de que quieres añadir otra pista más al circo?

3. Reduce los cambios de personal en proveedores y profesionales.

Ahora que ya has reducido al máximo la cifra total de proveedores que necesitas, reduce también los cambios de personalen los que ya tienes. Esta tarea es incluso más difícil que reducir los cambios de personal entre tus propios trabajadores, porque tienes menos control. Con tu propia gente puedes supervisar, entrenarlos directamente e intentar aislarlos del resto de la empresa hasta que se pongan al día y cojan el ritmo. Puedes aplicar soluciones interinas o echarle más horas durante una temporada. Con los proveedores y profesionales, esto resulta mucho más complicado: así por encima, puedes observar retrasos en los plazos, pérdidas de producción y mucho jaleo en la organización. Si lo miras de cerca, te darás cuenta de la cantidad de viajes extra que haces a pie de obra, la factura del teléfono móvil por los minutos extra que pierdes, el resentimiento en las medidas de calidad, problemas con clientes insatisfechos y tus trabajadores de campo trabajando hasta las tantas e incluso fines de semana para aguantar el ritmo.

4. Simplificación de los planos, alturas y opciones.

El tema de la simplificación en los puntos nº4 y nº5 merecen sus propios artículos o quizás un libro entero. No importa si te dedicas a la construcción de primeras viviendas o de mansiones para multimillonarios: cada día deberías levantarte con el objetivo de simplificar algo (cualquier cosa) sobre el producto o proceso. ¿De verdad quieres adornar esa altura con ménsulas a 40€ cada una? ¿Es una buena idea cargar tus casas piloto con opciones de diseño que los clientes no se pueden permitir? ¿Necesitas un muestrario completo de pasamanos para casas de precio medio como hizo un constructor que visitaste el año pasado? ¿Quieren los clientes 27 opciones de puertas de entrada para un pueblo, como viste con otro constructor? ¿Cuántas alturas necesitas para vender ese plano y cuantos pilotos son suficientes? Empieza a coger el hábito de plantearte todo lo que haces dentro de la oficina, en la oficina de ventas y, especialmente, en el centro de diseño.

5. La simplificación en la construcción.

En el punto nº4 hemos hablado principalmente sobre el impacto que puede tener el caos sobre todo aquello fuera de la obra. Aquí nos enfrentamos con el impacto sobre operaciones de campo cotidianas. No olvidemos que las alteraciones aumentan la complejidad en un sistema de manera exponencial y no aritmética. Si doblas los planos aumentarás la dificultad al cuadrado o la cuadruplicarás. Lo mismo ocurre con las alturas, opciones, comunidades, proveedores y profesionales. La complejidad alimenta el caos. ¿De verdad pueden tus gerentes de campo llegar a cada casa, cada día? Podríamos estar poniendo ejemplos todo el día, pero aquí lo más importante es pedirte que pares y consideres el impacto en las operaciones de campo del día a día por su complejidad, especialidad y calendario.

6. Planos completamente detallados.

Hemos visitado más de 500 obras en los últimos siete años haciendo mejoras y recopilando literalmente miles de fotos de cada consecuencia que ha costado un ojo de la cara por no tener buenos planos. En el proceso de rutina que ejecuta nuestra empresa con más de 20 proveedores y profesionales, es habitual identificar más de 100 mejoras concretas para un plano cuyo constructor pensaba que había sido revisado a fondo. Nunca vemos menos de 50. La idea de que los constructores no pagarían por planos detallados o bocetos de trabajo por ser innecesarios o demasiado caros es una tontería. No hay mayor fuente de caos en la construcción que los planos deficientes.

7. Aplicar el coste por unidad.

Si deseas poner cordura en la licitación y las opciones, determina el coste de todo por adelantado. Llega a un acuerdo con proveedores y profesionales para el año próximo y ofrece únicamente opciones y selecciones con precio establecido, o con un precio tan fácil de calcular que cualquiera pueda hacerlo sin llamadas, bocetos y aprobaciones. Por si no lo habías notado, conseguir el coste por unidad desde el principio da mucho trabajo. Sin embargo, los trastornos provocados por no tener planos, alturas, opciones y selecciones determinadas y presupuestadas en el centro de diseño, conducen no solo al caos, sino a algo más parecido al daño cerebral. Tu otra única opción es un  producto muy simple con opciones extremadamente limitadas. Hay un nicho para ese producto, pero muy pequeño. Mientras tanto, el resto ya tenéis trabajo que hacer.

8. Reduce los tiempos.

El típico constructor español necesita de 150 a 180 días para terminar una casa, a pesar de lo que diga el calendario de entrega. Un constructor razonablemente bueno quizás haría una media de 120 días. Los constructores realmente buenos clavarían los 90 días, mientras que los auténticamente grandes lo conseguirían en 60. Para el 95% de vosotros que está por encima de los 90 días de tiempo de construcción, no hay nada que pueda mejorar tu empresa o aumentar los beneficios porque para ser excelente en los calendarios de entrega, tienes que ser excelente en muchos otros aspectos de tu negocio. Existen hojas de Excel para calcular el impacto de los calendarios. Sin embargo, estos cálculos no se tienen en cuenta para costes adicionales asociados a las variaciones. El problema es que las unidades de trabajo que están en curso se van acumulando. ¿Quieres construir 120 casas este año? Coloca esas casas en tu calendario anual de 120, 150 o 180 días de calendario real y observa cuántas unidades se te amontonarían. Ahora intenta ejecutarlas en 90 días. Después, en 60. ¿Ves cómo los montones desaparecen? ¿Cuál crees que es más fácil de gestionar? ¿Cuál producirá mayor calidad? Recuerda que el caos aumenta exponencialmente con la complejidad y la variación. Sopesa las implicaciones y verás que el día de mañana trabajarás los tiempos a pleno rendimiento.

9. Optimiza las unidades por encargado.

¿Cuántas viviendas puede supervisar el encargado de obra medio al año? La pregunta lógica a continuación sería: ¿Cuál es la duración de cada ciclo? Sin saber la duración de cada unidad, es imposible responder a la primera pregunta. Existen muchas variables como el número de comunidades, si hay superintendentes adjuntos, si sacan sus propios permisos, si hay un calendario de garantía… No hay una fórmula mágica para esto, salvo tener en cuenta el proceso de construcción y todas las variables, modificar todo lo que sea pertinente por experiencia y tipo de vivienda y después gestionarlo todo. No dejes nada al azar, como solemos observar con frecuencia. En el momento en que un encargado de obra intenta gestionar más allá de sus capacidades, empiezan a amontonarse los errores y los descuidos, todo empieza a complicarse y vuelve a aparecer el caos. Realiza tus cálculos y cíñete a ellos. Prepara correctamente a tus trabajadores de campo antes de que lo necesites. Si sabes calcular el coste total, no puedes permitirte no hacerlo.

10. Coordinación del calendario principal.

Las leyes pueden evitar el caos en los calendarios. En casi todos los negocios escuchamos a menudo a proveedores y profesionales quejarse de que los encargados a pie de obra de una misma empresa les dan instrucciones contradictorias, poniéndolos en una situación imposible. Si vas a tener más de un encargado de obra, necesitarás algunos mecanismos para coordinar a proveedores y profesionales para una producción óptima.